學(xué)習(xí)對象
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。
課程目標(biāo)
與時俱進(jìn)，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的生命線。
??211年，國家對房地產(chǎn)企業(yè)一系列調(diào)控政策的實施，限購、限貸、限價、加息，尤其是國家稅務(wù)總局大批針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的稅收政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的稅收風(fēng)險。今年的稅收專項稽查工作已經(jīng)全面展開，房地產(chǎn)業(yè)被列為重點檢查范圍，同時，全國范圍針對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正如火如荼地進(jìn)行著，開發(fā)商為此付出了巨大稅收成本。
??房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，會計核算與稅收政策相差較大，財務(wù)人員對項目開發(fā)的各階段把握不好，都會出現(xiàn)多交或少交稅情形，如何與時俱進(jìn)地進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃，準(zhǔn)確理解稅收新政策，把握稅收政策的走向，規(guī)范經(jīng)營業(yè)務(wù)處理，在不違反稅法的前提下合理降低企業(yè)稅負(fù)，是每個房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的課題。
??我中心特邀著名稅務(wù)實戰(zhàn)專家肖宏偉，幫助您全面地梳理房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程與財稅處理，并對如何化解稅收風(fēng)險做針對性分析。目標(biāo)是根據(jù)企業(yè)面臨的現(xiàn)行稅收法律環(huán)境、結(jié)合企業(yè)經(jīng)營管理的運(yùn)作全過程，運(yùn)用科學(xué)的稅收籌劃規(guī)律和技術(shù)，教授稅務(wù)實際操作者如何利用稅收規(guī)劃和協(xié)調(diào)方法手段，最大化地降低企業(yè)運(yùn)營各階段的稅務(wù)成本。
??本課程針對如何用正確的方法,解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅爭議的焦點問題進(jìn)行講解，并對日常中的疑難問題詳細(xì)解惑，幫助企業(yè)正確協(xié)調(diào)會計和稅收的差異，掌握對內(nèi)對外涉稅爭議協(xié)調(diào)解決技巧，規(guī)避和防范財務(wù)、稅收風(fēng)險。本課程針對性強(qiáng)，注重實務(wù)操作和實效，是房地產(chǎn)企業(yè)不容錯過的課程，機(jī)會難得！

課程內(nèi)容
【授課專題】
專題一：新政策下的涉稅風(fēng)險要點及化解方案
1、刑法修正案（八）實施后，老板和財務(wù)人員的涉稅風(fēng)險主要有哪些新變化？如何化解?
2、211年稅務(wù)稽查指令必查項目之“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”。
3、211年稅務(wù)稽查指導(dǎo)性必查房地產(chǎn)，重點在哪里？
4、以購買股權(quán)方式取得土地的稅收風(fēng)險分析。
5、房地產(chǎn)建筑安裝工程單位成本風(fēng)險點如何控制？
6、小區(qū)園林綠化及公共設(shè)施建設(shè)支出哪些支出易出現(xiàn)問題？
專題二：房地產(chǎn)最新涉稅政策解讀分析
1、關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題（財稅[211]5號）
2、企業(yè)國債投資業(yè)務(wù)所得稅問題（211年第36號公告）
3、將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題（財稅[21]121號）
4、金融企業(yè)同期同類貸款利率及其它所得稅問題（公告211年第34號）
5、建設(shè)期間該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
6、個人所得稅改變后的納稅計算
7、支付境外勞務(wù)費納稅會計實務(wù)操作（營業(yè)稅、所得稅）
專題三：房地產(chǎn)拿地與合作開發(fā)的納稅風(fēng)險化解之道
1、房地產(chǎn)合作開發(fā)的基本問題（如何區(qū)別合作建房和委托代建、集資建房）
2、合作開發(fā)的營業(yè)稅實務(wù)處理
3、合作開發(fā)如何征收土地增值稅
4、合作開發(fā)如何計算企業(yè)所得稅
5、各種拿地稅收成本及風(fēng)險大解析
專題四：拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題
1、拆遷補(bǔ)償?shù)母鞣N形式利弊取舍
2、拆遷補(bǔ)償營業(yè)稅處理涉稅問題
3、拆遷補(bǔ)償所得稅處理
4、拆遷補(bǔ)償土地增值稅處理
5、拆遷補(bǔ)償應(yīng)取得的票據(jù)問題
6、有效自用拆遷，降低稅負(fù)的途徑
專題五：房地產(chǎn)不同促銷手段的納稅爭議化解
1、代墊首付引發(fā)收入確認(rèn)問題
2、免契稅、免物業(yè)費
3、購房贈車、購房送空調(diào)、買房送裝修
4、真按揭銀行款未到以及假按揭涉稅風(fēng)險解決之道。
5、違約金為何不用繳納個人所得稅的問題
專題六：房地產(chǎn)企業(yè)借款涉稅風(fēng)險處理
1、近期稽查為何頻頻對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收利息調(diào)整補(bǔ)稅？
2、土地增值稅清算中利息如何扣除？
3、企業(yè)之間資金拆借如何把握利息支出限度？
4、母子公司之間利息支出如何稅務(wù)處理？
5、企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的利息支出，如何稅前扣除？
6、老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風(fēng)險？
7、支付利息還是不支付利息？
8、如何用正確的方法，規(guī)避利息收入與支出的風(fēng)險？
專題七：甲方供材料的爭議處理
1、現(xiàn)實中的甲供材料，是否可以認(rèn)定為將建筑工程肢解發(fā)包？
2、甲方供材料營業(yè)稅計稅如何掌握？如何做到稅負(fù)最小化？
3、為何稅務(wù)機(jī)關(guān)會要求甲方繳納甲供材應(yīng)繳納的營業(yè)稅？
4、甲供材自建論是否可以解決甲方供材料的發(fā)票和稅收征管問題？。
5、甲供材料會計處理問題，如何與稅收協(xié)調(diào)？
6、甲供材料發(fā)票如何開具？
7、甲方供材料發(fā)票，計算所得稅和土地增值稅是否可以扣除？如何化解？
8、甲供材的稅款如何承擔(dān)問題。
9、甲方供材料合同如何簽訂，稅務(wù)風(fēng)險最低？
1、自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)計稅依據(jù)應(yīng)注意哪些問題？
專題八：車庫、車位、地下停車場爭議如何化解？
1、稅務(wù)機(jī)關(guān)為何對地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬界定問題關(guān)注？
2、銷售車庫、車位、地下車庫稅收風(fēng)險有哪些？
3、出租車庫、車位、地下車庫稅收風(fēng)險有哪些？
4、房產(chǎn)公司出租地下車位一次性收費如何納稅
5、開具發(fā)票銷售地下停車位，如何防范稅收風(fēng)險？
6、車庫、車位、地下停車場爭議如何進(jìn)行稅務(wù)溝通 ？
7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？土地增值稅
如何清算？
專題九：政府返還土地出讓金和返還稅收的處理
1、政府返還會計處理是計收入還是沖成本？
2、政府返還的企業(yè)所得稅如何處理是最佳選擇？
3、政府返還的土地增值稅是沖開發(fā)成本還是做營業(yè)外收入處理？
4、政府返還如何才能被認(rèn)定不征稅收入？
專題十：房地產(chǎn)各稅種涉稅事項認(rèn)定差異及協(xié)調(diào)
1、所得稅稅前扣除的成本費用與土地增值稅扣除項目區(qū)別。
2、中介機(jī)構(gòu)報告在所得稅和土地增值稅管理工作中的認(rèn)可程度差異。
3、所得稅完工條件與土地增值稅清算的條件的法律責(zé)任差異分析。
4、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)間接費用如何處理問題。
5、發(fā)票在所得稅與土地增值稅管理中的不同要求。
6、土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定爭議如何處理？什么時間征收，什么時間停征？
7、建筑安裝營業(yè)稅的統(tǒng)計指標(biāo)考核變化給房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些壓力？
8、房地產(chǎn)企業(yè)如何簽訂工程承包合同來明確建筑業(yè)營業(yè)額問題？
9、房地產(chǎn)企業(yè)為何會有沒完沒了的契稅？
1、房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，貴單位利用過嗎？
11、查賬征收與核定征收的選擇。
12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨區(qū)經(jīng)營的如何管理最有利？
13、房地產(chǎn)各種融資方式稅收政策運(yùn)用。
14、地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的所得稅與土地增值稅處理。
15、土地評估增值的稅收政策解析。
16、地產(chǎn)所得稅實務(wù)難題解析。
專題十一：土地增值稅清算全過程關(guān)鍵風(fēng)險點及正確處理方法
1、稅企之間對土地增值稅清算過程中如何確認(rèn)特殊事項的銷售收入爭議處理。
2、如何把握申請土地增值稅清算的時間點，進(jìn)行合理稅務(wù)規(guī)劃？
3、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非住宅未分別核算成本費用，各地處理結(jié)果為何不同？
4、新的土地增值稅預(yù)征率、核定征收率，對房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)生哪些影響？如何應(yīng)對？
5、成片受讓土地、分期開發(fā)時，如何確定已轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額？
6、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用扣除的風(fēng)險點有哪些？
7、房地產(chǎn)企業(yè)安置被拆遷戶如何土地增值稅的爭議與處理方法。
8、正確劃分“開發(fā)間接費用”與房地產(chǎn)“開發(fā)費用”對土地增值稅有何影響？
9、土地增值稅清算時，為什么一定要注意區(qū)分“清算成本”與“會計成本”？
1、如何合理利用土地增值稅的減免稅規(guī)定？
11、開發(fā)多個項目，多個清算單位，借款利息支出如何分?jǐn)倢ζ髽I(yè)最有利？
12、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地的使用稅應(yīng)計入開發(fā)成本，還是計入開發(fā)費用？
13、稅務(wù)機(jī)關(guān)對發(fā)票在土地增值稅清算中的作用是如何掌握的。
14、以土地使用權(quán)投資避稅現(xiàn)實與困境。
15、代建行為在現(xiàn)實經(jīng)營中的應(yīng)用。
16、如何合理增加價值鏈規(guī)劃土地稅？
17、房地產(chǎn)企業(yè)出售車位是否計算繳納土地增值稅？
18、如何計算分?jǐn)偲胀ㄗ≌头瞧胀ㄗ≌目鄢椖?
19、隨商品房開發(fā)的地下車庫是否應(yīng)分擔(dān)土地及其他公共設(shè)施費用？
2、成片受讓土地、分期開發(fā)時，如何確定已轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額？
21、公共設(shè)施的成本費用在清算時應(yīng)如何處理？
22、清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
23、甲方供材料和設(shè)備，不允許做為扣除項目金額，如何應(yīng)對？
24、企業(yè)建筑安裝工程成本，高于本地區(qū)平均造價，如何提供合理的正當(dāng)理由？
25、建造售樓處及其裝修費用，如何處理才能做為扣除項目？
26、面對土地增值稅爭議事項，如何進(jìn)行稅務(wù)協(xié)調(diào)？如何出具申辯意見？
專題十二：房地產(chǎn)企業(yè)涉及其它相關(guān)業(yè)務(wù)營業(yè)稅的具體要求
1、對單位支付給非員工的應(yīng)稅款項代征代繳營業(yè)稅問題。
2、對土地使用者因國家收回土地使用權(quán)而獲得的土地及其地上建筑物補(bǔ)償款問題。
3、公司股東因撤銷投資而收回原投資的不動產(chǎn)營業(yè)稅問題。
4、一方出土地、一方提供資金合作建房，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移營業(yè)稅問題。
5、納稅人互換房屋營業(yè)稅問題。
6、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)如何差額計稅營業(yè)稅問題。
7、單位或者個人自己新建建筑物后銷售如何征收營業(yè)稅？
8、贈送不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)如何繳納營業(yè)稅？發(fā)票如何處理？
9、施工單位代建設(shè)方購買的設(shè)備，是否一并繳納營業(yè)稅？
1、納稅人通過BT 方式承包工程項目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？
11、納稅人在勞務(wù)發(fā)生地未繳納營業(yè)稅，機(jī)構(gòu)所在地如何補(bǔ)征營業(yè)稅，開發(fā)票？
專題十三：個人所得稅的爭議問題處理及應(yīng)對
1、新個人所得稅法實施后應(yīng)考慮的三個方面問題
2、個人轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的稅務(wù)爭議處理及國家稅務(wù)總局211年公告第39號解析。
3、勞務(wù)報酬與工資薪金征稅的問題，
4、單位發(fā)放一次性獎金應(yīng)當(dāng)怎樣計算個人所得稅 ？
5、富豪的盛宴----個人非貨幣資產(chǎn)評估增值投資征稅的問題現(xiàn)實難題處理
6、促銷活動向個人贈送的禮品應(yīng)否扣繳個人所得稅，如何降低稅收風(fēng)險？
7、企業(yè)為個人承擔(dān)的個人所得稅如何處理？
8、個人通訊費交通補(bǔ)貼怎樣計算征收個人所得稅
9、企業(yè)職工出差補(bǔ)助、誤餐補(bǔ)助、“車改補(bǔ)貼”征稅問題
1、為企業(yè)股東、高管人員購買住房，支付房款征稅問題
11、董事費怎樣規(guī)劃個人所得稅？個人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)怎樣征收個人所得稅？
專題十四：紛爭不斷的發(fā)票
1、《發(fā)票管理辦法》及其細(xì)則會對納稅人帳務(wù)處理產(chǎn)生怎樣的影響？
2、211年稅務(wù)稽查的重中之重----核心關(guān)鍵詞“發(fā)票”。〔國稅發(fā)（211）24號、國稅發(fā)
（211）25號〕關(guān)于發(fā)票稽查的深度解讀
3、稽查如何做到“查賬必查票”、“查案必查票”、“查稅必查票”。
4、發(fā)票稽查的稽便函（211）19、稽便函[211]31號文件指向哪里，如何控制五項費用
發(fā)票稽查風(fēng)險？
5、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何檢查假發(fā)票？企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對假發(fā)票風(fēng)險？
6、發(fā)票稽查的檢查、調(diào)查、詢問、調(diào)帳、錄音、錄像、復(fù)制、電子查賬軟件等等環(huán)節(jié)應(yīng)
注意哪些問題？
7、假發(fā)票檢查處理定性問題，如何認(rèn)定善意取得？如何避免定性偷稅？
8、經(jīng)營過程中支出憑證熱點難點問題解析。
專題十五：房地產(chǎn)企業(yè)如何規(guī)劃涉稅業(yè)務(wù)的內(nèi)外協(xié)調(diào)化解稽查風(fēng)險
1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查風(fēng)險關(guān)鍵點分析與提示；
2、如何防范由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營以及社會交易的多樣性帶來的涉稅風(fēng)險；
3、如何提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制能力；
4、企業(yè)財務(wù)核算的需要是與稅收政策不符的風(fēng)險在哪里；
5、如何應(yīng)對邊緣性稅收政策對企業(yè)帶來的涉稅風(fēng)險；
6、企業(yè)關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險問題如何應(yīng)對？
7、如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營策略，注意稅收籌劃；
8、與時俱進(jìn)的稽查應(yīng)對策略。
9、稽查危機(jī)公關(guān)的籌劃策略。
1、任何稅務(wù)稽查都不是能輕松應(yīng)對的——六個結(jié)果非常意外的稽查案件的啟示